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貴州震達建設告訴您：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的造價(jià)管理

一、合理的設計是有效控制工程造價(jià)的前提

項目一經(jīng)決策，合理的設計是控制工程造價(jià)的前提和基礎，設計費用一般只占建設項目全部費用1%--2%，但影響到工程造價(jià)達到75%以上，設計的質(zhì)量和功能是否滿(mǎn)足使用要求，不僅關(guān)系到建設項目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當工程項目設計一經(jīng)確定，也就確定了工程造價(jià)的主要部分，工程預算、結算只是工程計量而不能從根本上改變工程造價(jià)，因此要有效控制工程成本，就要著(zhù)重抓好工程設計這個(gè)階段管理。 

1、實(shí)行設計方案招投標制度。通過(guò)設計招標來(lái)選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計的先進(jìn)性、合理性、準確性，避免因設計質(zhì)量問(wèn)題，出現工程變更，增加工程成本，同時(shí)也能避免因建筑產(chǎn)品設計落后，影響銷(xiāo)售，造成資金長(cháng)期得不到回收，經(jīng)濟效益無(wú)法保證。如：九龍灣5#樓基坑支護工程,設計方案一：基坑邊坡為錨桿支護加水泥噴粉樁止水圍幕復合基坑支護,造價(jià)為200萬(wàn)元；設計方案二：水泥噴粉樁止水圍幕基坑支護,造價(jià)為90萬(wàn)元。根據基坑地質(zhì)報告說(shuō)明本基坑地下水位低且土質(zhì)干涸,開(kāi)挖土方后對四周建筑物影響不大，故采用噴粉樁止水圍幕能保證基坑施工且工程造價(jià)低，因此選擇方案二進(jìn)行施工，這樣節省工程費用約110萬(wàn)元。

2、開(kāi)展限額設計。通過(guò)對項目多種設計方案比較、篩選，對各項造價(jià)指標、各項經(jīng)濟技術(shù)指標，進(jìn)行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟上合理性的設計方案。通過(guò)這些工作，能動(dòng)地影響設計、優(yōu)化設計，以保證有效地控制投資。 

3、加強圖紙會(huì )審。在設計階段，克服設計方的不足或缺陷，所花費的代價(jià)最小，能取得最好的效果，重點(diǎn)是對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可能性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟性進(jìn)行審查，從各個(gè)不同的角度對設計文件進(jìn)行全面審核管理工作，以求提高設計質(zhì)量，避免因設計部門(mén)考慮不周或失誤給施工時(shí)帶來(lái)的困難與麻煩,以及造成的經(jīng)濟損失與不必要的浪費。 

二、工程招投標是有效控制工程造價(jià)的核心

工程的招投標制度其目的是通過(guò)引進(jìn)市場(chǎng)競爭機制擇優(yōu)選定對方，促進(jìn)工程成本有效降低。在編制招標文件時(shí)，標書(shū)條款應嚴謹、準確和合理，涉及到有關(guān)工程造價(jià)及相關(guān)費用的應盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標底要保證質(zhì)量，造價(jià)水平要合理，把工程標底控制在投資范圍內。如：在晉愉林畔項目中的消防報警、電氣照明等工程、給排水工程中通過(guò)招投標市場(chǎng)競爭方式選擇中標單位，中標單位的報價(jià)比標底價(jià)平均下降約9%左右，公司的投資成本也大為降低。工程招投標主要有以下內容。

1、工程勘測、設計（包括方案設計）招投標 

2、工程施工（包括專(zhuān)業(yè)工程施工）招投標 

3、大型設備和主要材料的采購與供應招投標 

三、工程合同管理是有效控制工程造價(jià)的法律保障

合同一旦簽訂，就成為維護自身權益的法律依據，合同管理的健全與否,直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會(huì )效益。因此要健全合同管理的組織形式、內容和制度，造價(jià)管理人員要積極參與建設工程合同的起草、訂立、審閱、會(huì )簽等各個(gè)環(huán)節，熟悉建設工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規定與一般慣例。對直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款的計價(jià)方式和條件；合同價(jià)款調整原則與條件；主要材料價(jià)格的取定方法與調整條件；不可預見(jiàn)費用包干的內容等都要詳細寫(xiě)明并約定好。對投標包干的工程由承包方采購的設備和主要材料的規格、品牌、廠(chǎng)家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調整的內容是否列入在承包范圍內。充分發(fā)揮合同管理的約束與監督職能，有效地控制工程造價(jià)。建設工程合同管理的主要內容有以下。 

1、工程監理合同的管理 

2、工程勘測、設計合同的管理 

3、工程承包合同的管理 

4、設備和材料購置合同的管理

四、項目施工階段是造價(jià)管理過(guò)程的重要環(huán)節

施工階段是造價(jià)管理的重要階段，項目開(kāi)發(fā)進(jìn)入施工階段后，項目造價(jià)管理的實(shí)質(zhì)內容為施工合同管理的具體實(shí)施。由于在設計階段和招投標階段的造價(jià)管理已經(jīng)基本確立了項目的建設成本，所以施工階段的主要任務(wù)是盡可能控制項目的額外支出，即嚴格把關(guān)項目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發(fā)生。由于開(kāi)發(fā)商、設計單位或施工單位以及其他因素的影響，在工程項目實(shí)施過(guò)程中施工的實(shí)際情況與工程招投標時(shí)所設想的情況往往有一定程度的改變，這導致工程變更時(shí)常發(fā)生，從而造成工期的延誤、工程內容的增減或施工工序的改變，這些在成本上表現為工程造價(jià)的增加，控制變更是這一時(shí)期開(kāi)發(fā)商的主要工作，因為這直接關(guān)系到項目的最終造價(jià)。如果有變更的情況出現，開(kāi)發(fā)商應當盡快地分析變更產(chǎn)生的原因及其影響，及時(shí)合理地做好變更的控制工作。如何對變更進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面努力：

1、圖紙會(huì )審是有效控制工程變更的起點(diǎn)

這里所說(shuō)的圖紙會(huì )審，是在招標完成并確定總承包方后，由開(kāi)發(fā)商牽頭，各參與施工的單位參加的設計交底及圖紙審查會(huì )議。雖然，此次圖紙會(huì )審是在招標完成后進(jìn)行的，大多數問(wèn)題的解決只能依靠增加工程造價(jià)，但是能夠在正式施工前解決，可以減少今后階段的變更和返工以及承包商的施工索賠，而且隨著(zhù)承包商和監理公司的介入，可以從施工及監理的角度審核圖紙，發(fā)現錯誤和不合理因素。作為開(kāi)發(fā)商的成本管理人員應以圖紙會(huì )審為起點(diǎn)，在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實(shí)際，控制工程變更，使造價(jià)控制的主動(dòng)性掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中。

2、施工階段的造價(jià)控制必須兼顧工程進(jìn)度

工程項目建設的目標系統是一個(gè)由質(zhì)量、投資、進(jìn)度三大要素組成的統一矛盾體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會(huì )引起另外兩個(gè)要素的相應變化。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標準的前提下，開(kāi)發(fā)商可以調整的只有投資和進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制，必須做到將投資與進(jìn)度掛鉤，因為，工期延誤會(huì )因施工實(shí)際情況而轉化為費用增加。

3、成本管理部門(mén)要及時(shí)進(jìn)行全過(guò)程跟蹤審計

雖然國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有強制要求委托跟蹤單位進(jìn)行工程施工的造價(jià)控制，但是跟蹤審計的作用對工程成本控制起著(zhù)非常積極的作用，跟蹤審計的作用有以下幾個(gè)方面：

(1)檢查項目概算執行情況。檢查有無(wú)超出批準概算范圍投資和不按概算批復的規定購置自用固定資產(chǎn)，擠占或者虛列工程成本等問(wèn)題。

(2)檢查工程設計變更、施工現場(chǎng)簽證手續是否合理、合規、及時(shí)、完整、真實(shí)。

(3)加強設備、材料價(jià)格控制，尤其要對建設單位關(guān)聯(lián)企業(yè)所供設備、材料的價(jià)格進(jìn)行檢查，防止從中加價(jià)。對已購設備、材料因故不能使用的，要分析原因，分清責任，并督促建設單位及時(shí)處理，避免造成更大的損失。

4、重視對工程簽證的管理

工程簽證是工程合同價(jià)款調整的重要依據之一。對于一個(gè)具體工程項目而言，要杜絕工程變更幾乎是不可能的，而合同雙方在變更處理上總是存在分歧，建設單位力圖讓工程變更規模盡可能小，以利于控制投資規模，施工單位則傾向于通過(guò)工程變更取得較高的額外補償。在工程實(shí)踐中，工程簽證存在以下問(wèn)題：

(1)如何確定工程變更的范圍和明確變更的分類(lèi)，使工程簽證更加合理；

(2)在投標報價(jià)時(shí)，忽略中標后可能出現的工程變更問(wèn)題，沒(méi)有考慮工程變更帶來(lái)的風(fēng)險；

(3)工程實(shí)施過(guò)程中，如何規范合同履行過(guò)程，使工程簽證有據可查，有法可依；

(4)在變更工程計價(jià)中，如何解決開(kāi)發(fā)商和施工單位出現分歧；(5)怎樣正確及時(shí)處理工程簽證的合理性、準確性和時(shí)間性。