亚洲欧洲日产韩国综合在线-萌白酱国产一区-国产欧美一区二区高潮-国产麻豆精品一区二区

貴州震達建設向您介紹：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展的拐點(diǎn)和未來(lái)趨勢

一、購房者視角：買(mǎi)房的痛點(diǎn)和需求

關(guān)于買(mǎi)房，中國傳統觀(guān)念是居者有其屋，“成家立業(yè)先買(mǎi)房，房?jì)r(jià)全靠丈母娘”。果然，中國房?jì)r(jià)已飆升到城市青年拒絕結婚、拒絕生育的程度。

一線(xiàn)城市，除非土著(zhù)和富二代，已很難留住普通家庭出身的青年。以筆者所在事業(yè)單位為例，不少通過(guò)面試的優(yōu)秀求職者最終選擇京外單位，其主要原因是在北京想要以一己之力買(mǎi)房成家遙不可及。

或許會(huì )有人抬杠：為什么不能不買(mǎi)房呢，租房結婚不好嗎？答案是，若想在某城市定居，不買(mǎi)房還真不行。因為在中國，住房已被疊加了很多其它的功能。

首先，住房是最重要的家庭資產(chǎn)，有保值增值的功能。在快速增長(cháng)的房?jì)r(jià)面前，盡快買(mǎi)房上車(chē)是最佳方案，否則收入的增長(cháng)比不上房?jì)r(jià)的上漲，導致數年之后只能望房興嘆，被隔離在有產(chǎn)階層之外。這是多少當年未勒緊褲帶及時(shí)買(mǎi)房的家庭之痛！

其次，住房與戶(hù)口綁定。買(mǎi)房落戶(hù)是很多買(mǎi)房者的現實(shí)需求。

再次，教育與住房綁定，即所謂學(xué)區房。只有買(mǎi)了特定區域的房子，孩子才能在這個(gè)區域入學(xué)。住房鎖定好學(xué)校的學(xué)籍，是很多有孩家庭買(mǎi)房的首要考慮。

最后，買(mǎi)房與居住條件緊密相關(guān)。中國的租房市場(chǎng)十分不規范，除了少數高端公寓房，出租屋普遍家居家裝條件差，租客權益不能得到有效保護，因此，在大城市租房基本就意味著(zhù)惡劣的居住環(huán)境和隨時(shí)被要求搬離的風(fēng)險。

因此，若要給房地產(chǎn)從需求端降溫，以租代買(mǎi)，實(shí)現租買(mǎi)結合，必須解決租房者的上述痛點(diǎn)。

1.戶(hù)籍與房產(chǎn)解綁。中國目前部分城市（如北京市）施行限購政策，必須有本地戶(hù)籍或一定年限的納稅證明或社保繳納證明才有購房資格；部分城市（如天津）則購房即可落戶(hù)。不論戶(hù)籍與房產(chǎn)什么關(guān)系，長(cháng)期來(lái)看都需要將二者解綁。在出生人口急劇下降和人口結構加速老齡化的背景下，取消戶(hù)籍已開(kāi)始在多個(gè)城市實(shí)施。

2.教育與房產(chǎn)解綁，也就是取消學(xué)區房。目前一線(xiàn)城市特別是北京、上海正在探索通過(guò)教師輪崗、多校劃片、搖號入學(xué)等政策，以淡化學(xué)區房概念，讓教育和住房各回本位。

3.規范租房市場(chǎng)。目前，租賃房供給側大多為分散的家庭和個(gè)人，未來(lái)將增加政府所有和房地產(chǎn)商自持房產(chǎn)的供給。國家十四五規劃指出，全國40個(gè)重點(diǎn)城市要新增650萬(wàn)套保障性租賃住房；房地產(chǎn)商必須在商品房同小區配置一定比例的租賃住房，由房產(chǎn)商自持和管理。

在租賃市場(chǎng)規范方面，應在法規層面進(jìn)一步明確和保障租客權益，禁止群租，禁止非居住空間如地下室、倉庫等用于出租居住，制定分等級的租賃房裝修標準和指導價(jià)格等。

4.家庭資產(chǎn)去房地產(chǎn)化。目前城市家庭資產(chǎn)七成在房產(chǎn)，家庭資產(chǎn)去房地產(chǎn)化本質(zhì)上要求市場(chǎng)能夠提供多種可供家庭選擇的可靠的資產(chǎn)形式。這些資產(chǎn)形式應具有以下兩個(gè)基本功能：

（1）能實(shí)現保值，在高通脹時(shí)代防止家庭資產(chǎn)被通脹吞噬；

（2）易流通，在需要現金時(shí)可較為方便地轉化為現金使用。

目前，除了進(jìn)一步規范資本市場(chǎng)，完善保險和養老金制度外，國家可參考新加坡設計一些開(kāi)放性的主權財富基金、國家養老基金或者城市發(fā)展基金，用于關(guān)乎國計民生項目的長(cháng)期投資，讓百姓分享國家發(fā)展紅利，又能為長(cháng)周期投資項目募集資金，可謂一舉兩得。

二、政府視角：

從土地財政中解套，更合理地供應和規劃土地

房地產(chǎn)成本超過(guò)一半在土地出讓金，而非住房本身的建筑開(kāi)發(fā)。土地出讓金加上與土地使用開(kāi)發(fā)有關(guān)的各種稅收（如土地增值稅、契稅等），可達地方政府公共預算收入的八成，在地方政府的支出中占到三分之一左右，因此被稱(chēng)為“第二財政”。

所以要穩房?jì)r(jià)（實(shí)質(zhì)是在通脹時(shí)代，穩房?jì)r(jià)就是陰跌，讓通脹逐漸稀釋房?jì)r(jià)，達到實(shí)質(zhì)上緩慢降低房?jì)r(jià)的效果），首先要降低土地出讓金，這就要求地方政府減少對土地出讓金的依賴(lài)。

（1）推進(jìn)新稅制改革，讓地方政府財權與事權相匹配，部分事權收歸中央，部分財權留存地方。

（2）扶持新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擴大地方政府稅基，提高政府征稅能力，增加預算內的稅收收入。

（3）加速房地產(chǎn)稅落地。房地產(chǎn)稅本質(zhì)是將一次性的土地出讓金轉化為長(cháng)期可持續的稅收，已提出多年卻一直未落地。去年10月國務(wù)院提出政策意向，要在全國部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，說(shuō)明房地產(chǎn)稅終于進(jìn)入日程。房地產(chǎn)稅不但有利于對城市房產(chǎn)產(chǎn)權進(jìn)行統一管理，還能迫使部分多房產(chǎn)擁有者將閑置房產(chǎn)出售，減少資源浪費。

地方政府從土地財政中逐漸解套后，就能更從容、有規劃地供應土地。中國城市土地供應模式要朝著(zhù)更科學(xué)、更合理的方向發(fā)展。2001年開(kāi)始推行的公開(kāi)的“招拍掛”制度，雖然一定程度上遏制了90年代土地使用暗箱操作和行政腐敗現象，但又催生了土地價(jià)格哄抬、土地使用缺乏長(cháng)期規劃的問(wèn)題。

今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉型的發(fā)展要求和城市人口增長(cháng)有限甚至部分城市人口萎縮而向一些經(jīng)濟活力比較旺盛的城市群匯集的情況，城市應本著(zhù)前瞻十年，根據“產(chǎn)業(yè)跟著(zhù)規劃走、人口跟著(zhù)產(chǎn)業(yè)走、土地跟著(zhù)人口走”的原則來(lái)供應土地。

對人口流出的城市和人口流入的城市，采取不同的土地供應策略。如深圳市，充滿(mǎn)活力的經(jīng)濟發(fā)展前景仍每年吸引無(wú)數青年涌入，新增供地跟不上，這是深圳房?jì)r(jià)上漲的主要原因。因此類(lèi)似深圳這樣的發(fā)展型城市仍需增加土地供應。

而北京因非首都功能疏解，常住人口已出現下滑，因此北京人均居住面積并不少。北京的問(wèn)題在于公共服務(wù)太過(guò)集中，導致區域性房?jì)r(jià)過(guò)高，以及出行困難。因此，像北京這樣的成熟型城市，應加強規劃合理性，使人口居住、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和服務(wù)配套三者相適應，建設綜合發(fā)展的新城區，解決目前普遍存在的居住地與工作地分離、居住地與公共服務(wù)分離，導致的通勤時(shí)間過(guò)長(cháng)、公共服務(wù)可及性低的弊病。

土地供給不僅在省、市層面需要加強規劃，全國也要提高土地資源使用效率，實(shí)現跨區域的土地資源配置。

三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)轉變：

資產(chǎn)重組、轉型服務(wù)業(yè)和共享原則

圖片

經(jīng)此房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)暴雷事件，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在快速進(jìn)入大的轉型期，短期還會(huì )有不小的陣痛，但最終將完成重構，實(shí)現房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)的轉變。

1.以近期一兩年的時(shí)間尺度來(lái)看，

房地產(chǎn)的主要任務(wù)是去金融化和資產(chǎn)重組

中國房企負債過(guò)高，以“三條紅線(xiàn)”來(lái)框，據稱(chēng)有三分之二房企踩線(xiàn)。在“房住不炒”原則的壓制之下，房?jì)r(jià)被控制，過(guò)高信用的房企面臨大范圍破產(chǎn)的風(fēng)險。目前中央已明確提出“保交樓、保民生、保穩定”的要求。在維穩大局和“壓實(shí)地方政府責任”的重壓之下，地方政府和國有資本已參與房企紓困，處置房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，落實(shí)保交樓政策，據稱(chēng)不少爛尾樓項目已陸續重啟。

“三?！贝_定的是“保房”目標，背后是保千萬(wàn)業(yè)主房產(chǎn)的目標，這并不等于保房企。對債務(wù)暴雷的房地產(chǎn)公司，按流程進(jìn)入債務(wù)清算，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。九萬(wàn)多的房企未來(lái)將可能減少一半以上，特別是中小型房企將大幅減少。